Design and Build – tedy koncept, kdy se realizační firma zapojí do procesu dříve a kromě stavby má na starosti i projektovou dokumentaci, případně i architektonickou část – má jednoznačnou výhodu v jasně dané odpovědnosti.
V běžné situaci, kdy si klient vybírá jednotlivé profese přes tendr – a nikoliv formou Design & Build – může dojít například k této situaci:
Stavební firma upozorní, že v projektu není zakreslen typ sádrokartonu, který by zajistil slíbené odhlučnění. Klient to přitom několikrát zmiňoval a firma tuhle informaci skutečně našla i v poznámkách od projektanta. Jenže nacenění se dělalo podle projektu, takže pokud má být odhlučnění opravdu takové, jak klient potřebuje, bude nutné udělat několik technických úprav – a ty se mohou promítnout i do rozpočtu.
Klient, který od začátku komunikoval důležitost odhlučnění, je nepříjemně překvapený a jde za projektantem. Ten se však brání: „Ale já to tak navrhl, stavební firma to přeci má od začátku v zadání.“
Komu má klient věřit? Projektantovi, nebo stavební firmě?
A přesně to je hlavní výhoda Design and Build – v takové situaci jde vše za realizační firmou. Ať už se chyba stala kdekoliv, odpovědnost nese realizační firma. Ta si navíc vše interně vykomunikuje, najde řešení, a pokud je třeba, informuje klienta o nutnosti změny v projektu. (O tom, co motivuje stavební firmy Design and Build nabízet – zde.)
Pro klienta představuje Design and Build balíček, díky kterému se může jen minimálně zapojovat do řešení problémů – což mu ušetří jak peníze, tak čas a nervy.
Výhody Design and Build
- Garance ceny: V případě, že projektant není z realizační firmy, stavební firma vše nacení podle projektu, ale samozřejmě nemůže ručit za chyby v něm. I když některé menší může „nechat být“ – třeba kvůli dobrým vztahům s klientem nebo vlastní reputaci. Ty větší už ne, pokud nechce brzy zkrachovat.
U Design and Build právě toto odpadá – firma zodpovídá i za projektovou část, popř. architektonickou část. - Jasně daná zodpovědnost: U Design and Build leží zodpovědnost na realizační firmě. I kdyby se ping-pong mezi projektantem a stavaři odehrál, klient zůstává mimo. Řešení probíhá čistě interně.
Firma nese plnou zodpovědnost, jak za cenu, tak za termín. - Rychlé a efektivní řešení problémů: Nikdo není neomylný. Problémy se však na stavbě mohou objevit i tehdy, když příprava proběhla bez chyb. Na stavbě se – zvlášť u rekonstrukcí – mohou objevit okolnosti, se kterými nikdo nepočítal.
V rámci úzké spolupráce jedné firmy se však řešení výrazně zrychluje a celý proces se zefektivňuje – k tomu jí můžou sloužit interní řešení projektového managementu, o něm více zde. - Kontinuita základní myšlenky: V případě tendrů je stavební firma až 3. subjekt v pořadí, ke kterému se projekt dostává. Záleží pak na stavební firmě, jak úzce spolupracuje s klientem – a také na klientovi, kolik věcí se mu chce znovu vysvětlovat.
Navíc je zřejmé, že se ne všechno vždy zopakuje, a část informací se tak může cestou ztratit.
V rámci Design and Build však vše zůstává pod jednou střechou, zvlášť pokud je firma do procesu zapojená už od architektonických návrhů.
Nevýhody toho konceptu
Protože nikdy není vše jen růžové, i Design and Build má své nevýhody, které je třeba zvážit. A které můžou být nekompatibilní s interními procesy klienta.
- Není tendr pro jednotlivé fáze: Tím, že v rámci Design and Build za vše ručí realizační firma a podílí se na procesu od začátku do konce, vytrácí se tendr pro jednotlivé fáze.
Klient tak může ztratit výhodu výběru nejlevnější stavební firmy, nicméně Design and Build nebývá dražší než klasické řešení díky tendru. Odpadají při něm totiž vícenáklady, které se objevují při odhalování chyb a problémů. Zároveň šetří i čas klienta – a i ten má samozřejmě svou cenu. - Pocit „netransparentnosti“: Ten souvisí právě s neexistujícími tendry mezi jednotlivými fázemi. Ve skutečnosti jde však spíše o zvyk – tedy o očekávání, jak má transparentní proces vypadat.
Pocit netransparentnosti může mít klient i ve chvíli, kdy se stavební firma dohaduje s projektantem, popř. i architektem a problém si mezi sebou přehazují jako horký brambor. V tu chvíli rozhodujete klient, ale může být pro něj opravdu těžké toto rozhodnout. Protože se zdá, že všichni mají svou pravdu a nemusí být zřejmé ke komu se přiklonit.
Potřebujete o fit-outech vědět víc?
Rádi se s vámi potkáme nad vaším projektem nebo s vámi zkonzultujeme
- Jak mít fit-out pod kontrolou a co můžete udělat proto, aby byl dokončen včas?
- Co promyslet před stěhováním a jaký vliv má technický stav budovy?
- Design and Build a jeho výhody i nevýhody a jaký přínos v něm vidí realizační firma.
- Nebo spolu s našemi architekty probereme space planning i interior design.
Navíc pokud si například architekt předem určí konkrétní výrobky, s nimiž má zkušenost (což je jenom logické, ale) může to automaticky ovlivnit výběr stavební firmy.
Ta, která tyto výrobky dokáže zajistit nejlevněji, tak logicky získá výhodu – třeba proto, že s výrobcem či architektem dlouhodobě spolupracuje.
V takové situaci se výhoda tendru vytrácí – stavební firma je fakticky jasná už předem. Klient ovšem přichází o výhody, které by mu přinesl Design and Build koncept.
Vyplatí se tedy Design and Build?
Pro firmy s pevně nastavenými interními procesy nemusí být jeho prosazení snadné – zvlášť pokud mateřská společnost v rámci interních pravidel vyžaduje tendry pro zajištění nejnižší ceny v každé fázi.
Na druhou stranu výhody tohoto konceptu většinou výrazně převáží nad nevýhodami. Ty se navíc dají snadno ošetřit – například zavedením klientského dozoru nad celým procesem.
