Jak technický stav budovy ovlivní výsledek fit-outu

Při výběru nových kanceláří nebo komerčního prostoru se obvykle řeší lokalita, nájem, dispozice, dostupnost nebo občanská vybavenost. Dalším důležitým faktorem, který ovlivní, zda se investice do fit-outu vyplatí, je technický stav budovy.

Technický stav budovy má přímý dopad na to, co bude možné v rámci fit-outu zrealizovat – a za jakou cenu. V některých případech může pozitivně ovlivnit i výši kontribuce ze strany pronajímatele.

Než se dostaneme k tomu, které technické detaily si před podpisem smlouvy ověřit, je dobré si nejdříve ujasnit, co se v rámci fit-outu běžně nepředělává.

Co se v rámci fit-outu nepředělává

Fit-out většinou obnáší vyčištění prostoru na shell and core – tedy na obal budovy se zachováním páteřních svislých rozvodů – a teprve poté následuje nová výstavba interiéru.

V rámci fit-outu se tak sice řeší vzduchotechnika, chlazení a topení, elektroinstalace, zdvojené podlahy, nové dispozice prostoru a samozřejmě i celkový design interiéru. Páteřní rozvody budovy, tedy elektřina, vzduchotechnika, topení a chlazení, však zůstávají zachovány, protože by jejich úprava obnášela rekonstrukci celé budovy, nikoliv jen daného prostoru. Samotný fit-out tak pracuje s tím, co budova nabízí – se všemi výhodami i limity.

V praxi to znamená, že je možné vyřešit, aby na zaměstnance nefoukal studený vzduch z klimatizace. Nicméně je to páteřní systém, který určí, zda bude vůbec možné regulovat množství čerstvého vzduchu v jednotlivých částech patra. Zároveň platí, že nikdy nelze přivést více čerstvého vzduchu, než umožňuje samotná budova. 

Podobně to platí i pro další rozvody, na které se prostor v rámci fit-outu napojuje.

Vliv technických paramaterů budovy na fit-out

Vhodnost prostor pro vaše účely

Poměrně snadno lze ověřit, zda jsou samotné prostory vhodné pro zamýšlený typ provozu. Například restauraci lze většinou vybudovat jen v prostorách, které jsou na tento typ využití připravené.

Sami nebo s pomocí architekta můžete také vyhodnotit, zda má prostor odpovídající dispozici. Pokud ne, je důležité zvážit, jak velký kompromis to pro vás bude znamenat, případně kolik vás budou potřebné úpravy stát.

Stav elektroinstalace

Stav elektroinstalace většinou nepředstavuje problém ani ve starších budovách, pokud jsou prostory pro daný typ provozu vhodné. Jakmile ale připravujete fit-out pro jiné využití, než s jakým se v budově počítalo, je nutné prověřit stav elektroinstalace, především její kapacitu.

Zatímco u fit-outu kanceláří pravděpodobně nebude kapacita elektroinstalace v budově předmětem diskuze, u provozů s vyššími nároky na příkon – například zdravotnických zařízení, rehabilitací nebo gastro provozů – se může elektroinstalace stát jedním z klíčových témat.

Stavebně-technické limity budovy

• Vzduchotechnika: Prostory samozřejmě musí splňovat hygienické předpisy. To ale ještě nemusí znamenat, že bude v místnosti optimální množství čerstvého vzduchu pro práci.
  To je dáno kapacitou centrální VZT jednotky, dimenzemi potrubí, stoupačkami a šachtami a požárními klapkami. Výhodou může být i možnost regulace, případně oteviratelná okna.
  
• Chlazení / topení: Podobně jako u vzduchotechniky lze v rámci fit-outu rozvést chlazení a topení podle potřeby, stále jste však limitováni možnostmi samotné budovy. Kromě toho, že regulace může být méně přesná, bývá u starších budov často řízena manuálně a bez možnosti centrálního řízení, které by zohledňovalo například orientaci zóny ke slunci nebo rozsah zasklení.
  Systém chlazení a topení v budově zároveň ovlivní, do jaké míry bude možné přizpůsobit jeho fungování jednotlivým zónám na daném patře.
  
• Vedení sítí a akustika: V budovách, kde nelze vést elektřinu a další sítě pod podlahou či v podhledech, je nutné použít podparapetní žlaby. To je následně problematické z hlediska akustiky – žlab je totiž dutý, a stává se tak dobrým vodičem zvuku.
  I jinak dobře navržená akustika pak může narážet na omezení daná samotnou konstrukcí budovy. Více o řešení akustiky najdete zde.

Výhody moderních materiálů

Kromě již zmíněných výhod spojených s páteřními rozvody budovy mají na její funkčnost vliv i samotné materiály. A proto je pro úplnost uvádíme.

• Tepelné bilance: V budově se starším zasklením a slabší izolací může být v létě v kanceláři velké teplo, kterému následně může zabránit jen klimatizace. Ta se tak může rychle stát předmětem sporů na pracovišti. Moderní budovy s kvalitnějším zasklením, lepší izolací a automatickým řízením žaluzií tento problém výrazně omezují. Díky centrálnímu řízení navíc odpadá riziko lidské chyby.
  
• Povrchy a materiály: Moderní budovy využívají materiály s lepšími izolačními vlastnostmi a kvalitnější povrchové zpracování. V praxi to znamená nejen lepší funkčnost, ale také vzhledově kvalitnější interiér, jehož dosažení vyžaduje méně dodatečných úprav.

Co z toho plyne pro váš fit-out

Nová budova, respektive budova, která splňuje moderní standardy, má jednoduše méně limitů. Vzduchotechnika nejen odpovídá aktuálním normám, ale zároveň umožňuje vytvořit optimálnější pracovní prostředí, řízení jednotlivých systémů je automatické a použité materiály mají lepší vlastnosti.

Fit-out v nové budově je proto zpravidla jednodušší a předvídatelnější a jeho výsledek lépe odpovídá tomu, co bylo naplánováno. V budovách, které technologicky neodpovídají současným standardům, se naopak může fit-out prodražit a může být nutné přistoupit k určitým kompromisům.

To zároveň neznamená, že je vždy nutné vybírat pouze z nejmodernějších budov. Výběr lokality se skládá z mnoha faktorů (více o nich zde) a technický stav budovy je pouze jedním z nich. Může se tak stát, že dáte přednost konkrétní budově kvůli lokalitě, ceně nájmu nebo výši kontribuce.

Už při výběru je však dobré znát její limity, aby s nimi mohl architekt od začátku pracovat – ať už v rámci space planningu či interior designu – a výsledný fit-out co nejlépe odpovídal vašim očekáváním.